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MUTUI
Il mutuo è il contratto con cui una parte consegna all'altra una certa
quantità di danaro o di altre cose fungibili (cioè suscettibili di
essere sostituite con altre in quanto la loro identità non è essenziale)
e l'altra parte si impegna a restituire la stessa quantità di denaro o
di cose entro un certo termine che le parti fissano di comune accordo.
con il contratto di mutuo, che si perfeziona soltanto con la consegna
delle cose o del danaro, il mutuatario, cioè colui che riceve il
prestito, acquista la proprietà delle cose o del danaro stessi e quindi
ne può disporre a suo piacimento, salvo l'obbligo di restituzione che
riguarda non quelle stesse cose che gli sono state consegnate, ma altre,
purché siano di uguale genere qualità e quantità. Se le parti nel loro
accordo non hanno stabilito diversamente, il mutuatario è per legge
tenuto a corrispondere al mutuante gli interessi. Sono vietati gli
interessi usurari e la clausola che eventualmente li prevedesse è nulla.
Il mutuo (o prestito di consumo) si differenzia dal comodato (o prestito
d'uso) perchè quest'ultimo è essenzialmente gratuito e ha per oggetto
cose che possono essere usate più volte ( come ad esempio un vestito e
non del cibo). Di tali cose il comodatario, cioè chi li riceve in
prestito, acquista, in seguito alla consegna, non la proprietà ma la
semplice detenzione.
I mutui
sono concessi dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie.
Le rate possono essere concesse con quote fisse di rimborso, comprendenti
ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati a tasso
fisso, o con quote di ammortamento e interessi a tasso variabile.
La durata dei mutui concessi solitamente da 5 a 30 anni, ma oggi come
oggi a causa dei salari troppo bassi alcune istituti bancari arrivano a
40 se non a 50 anni. Per quanto riguarda la copertura, il mutuo copre
generalmente 80% del valore dell'immobile; ma anche qui alcuni istituiti
finanziano fino al 100% del valore, normalmente a condizioni più onerose
o con richiesta di molte garanzie. La richiesta del mutuo di
solito viene fatto per acquistare, costruire o ristrutturare la propria
abitazione principale e quindi prima casa ma anche per acquistare o
ristrutturare la casa per le vacanze ovviamente risulterà seconda casa
ma non solo per tutto quello che riguarda l'immobile in genere CLASSIFICAZIONE DEI MUTUI
Gli elementi essenziali che contano nei contratti di mutuo sono:
tasso di interesse;
durata;
tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il tasso di interesse che viene applicato al finanziamento determina la
tipologia dei contratti di mutuo e cioè:
Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la
durata del prestito.
Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in
dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del
mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere
applicato una maggiorazione per aumentare il rendimento.
Contratto misto: abbiamo l'applicazione in tempi determinati e
successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
Contratto con tasso d'ingresso: cioè, per i primi mesi mesi o comunque
per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla
scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso
fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.
Succede perciò che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli
elementi essenziali che abbiamo detto sono tasso, durata e tipo di garanzia
aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le
richieste del mercato, nonché le necessità di tutti i cittadini. OTTENERE UN MUTUO
Il contratto di mutuo, fra tutti i contratti tipici, costituisce una
delle più lunghe e complesse fasi precontrattuali.
Viene consentita una libertà alle parti, e le azioni che
conducono all'erogazione di solito variano anche di molto da caso a caso,
ma di solito l'iter procedurale la potremmo riassumere in queste fasi:
Apertura dell'istruttoria:
il cliente presenta la richiesta di concessione di mutuo,
indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la
valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto
delle condizioni economiche del richiedente quanto quello che riguarda
lo scopo della richiesta del mutuo; normalmente si produce tutta la
documentazione accessoria cioè compromesso, atto di provenienza del bene da
acquistare, documentazione catastale, etc.
Perizia ed susseguenti accertamenti:
tutti quei beni che sono stati presentati a garanzia del credito devono essere esaminati da un
perito di fiducia del mutuante, il quale deve una volta individuato con
accuratezza, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e
tecniche ed indicarne il valore; a seconda dei casi possono
svolgersi altri accertamenti in ordine a particolari situazioni di fatto
e di diritto.
Chiusura dell'istruttoria:
l'istruttoria, una volta esaminate tutte le condizioni economiche e di
diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia
proposta, si chiude se tutto va bene con la delibera di concessione
ovvero se va male con la mancata concessione; in quest'ultimo
caso, si comunica al mutuatario di non accoglimento della domanda è più
frequentemente trasmessa in modo del ovviamente informale e che la maggior
parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura
formale.
Atto di mutuo:
con l'atto di mutuo il contratto entra in
pieno regime producendo i suoi effetti, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario
e
vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata di solito iscrizione di ipoteca.
E quindi come abbiamo riscontrato ci sono due atti di
mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato"
che sancisce
con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero
state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo",
di perfezionamento dell'operazione con una virtuale posticipazione rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui
l'operazione di mutuo si legava.
LE PRINCIPALI BANCHE CHE RILASCIANO UN MUTUO
Le principali banche italiane che rilasciano un mutuo: |
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