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MUTUI A TASSO FISSO
Il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna
all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre
cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della
stessa specie e qualità”. La principale distinzione tra mutui e quella
tra mutui a tasso fisso e i mutui a tasso variabile.
Con i mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane invariato per
tutta la durata del mutuo, anche nel caso in cui ci sono dei cambiamenti
nei mercati finanziari e monetari. Il tasso fisso permette di sapere,
sin dall’inizio, il valore di ciascuna delle rate che dovrà pagare e la
durata totale del prestito, con benefici sul
piano della gestione della propria disponibilità economica.
Sono due I parametri da cui dipende l’ammontare del tasso fisso sono 2: l’Eurirs
chiamato anche Irs e lo spread. Il tasso Eurirs, comunicato
quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, corrisponde alla
media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei
praticano l'Interest Rate Swap. Il suo valore cambia in funzione della
durata del mutuo: più è lungo il mutuo, maggiore sarà il tasso Eurirs
che il mutuatario dovrà dare alla banca; questo perchè all'aumentare della durata del mutuo, aumentano
di conseguenza i rischi legati al finanziamento che la banca dovrà
avere. A determinare il valore finale del tasso fisso c'è poi
lo spread imposto dalla banca, che non è altro che il guadagno che la
banca si terrà dal prestito ed è di solito tra l'1% ed il 3%.
Ne consegue che il tasso fisso è determinato dalla somma dei valori Eurirs e spread.
Volendo fare un'esempio ipotizziamo che un soggetto
abbia intenzione di stipulare un contratto di mutuo a tasso fisso con durata
ventennale e che la banca applichi uno spread uguale all'1,45%. Per
sapere
a quanto ammonta totalmente il tasso fisso è sufficiente rilevare
la quotazione corrente dell'Eurirs a venti anni, consultando i giornali
finanziari oppure i siti specializzati, e sommando ad essa il valore dello spread applicato dalla banca. In presenza di un indice Eurirs
pari al 4,45%, avendo così un tasso fisso equivalente al 5,9%.
Appare chiaro quindi che, il valore
dell'Eurirs è uguale per tutte le banche, perciò converrà riferirsi allo spread
bancario per valutare se le proposte presenti sul mercato sono
convenienti, contrapposte a parità di altre condizioni come le spese di
istruttoria, eventuali tassi d'ingresso, ecc..
I mutui a tasso fisso sono convenienti soprattutto nel caso in cui si
vuole conoscere sin da subito quale sarà l’importo delle rate da pagare o in
caso di un’inflazione in crescita.
ALTRE SPESE
Bisogna tenere presente che le spese a carico del mutuatario
non sono solo quelle legate al tasso di interesse che si sceglie.
L’accensione di un mutuo implica infatti il pagamento di una serie di
spese in aggiunta, quasi sempre non percepibili subito, e che si sommano all’importo delle rate da rimborsare
una volta stabilito il periodo alla banca.
E proprio per questo il mutuatario deve accollarsi le spese di
istruttoria della pratica e, cioè vaglio delle capacità di credito, acquisizione dei
documenti, ecc., della parcella del perito incaricato dalla banca a
valutare il valore dell’immobile dato a garanzia del mutuo e poi
verificare la regolarità edilizia, dei costi notarili (stipula
del contratto di mutuo), dei costi legati ad assicurazioni obbligatorie
(come l’assicurazione contro il rischio di incendio e di scoppio, il cui
costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata;
talvolta può essere richiesta anche una polizza sulla vita),
dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto
dell’erario.
Infine ci sono le spese di gestione varie previste
dalla banca, tra cui compaiono ad esempio le spese di incasso rata (che
la banca può imporre ogni volta che avviene l’erogazione di un
pagamento), al tasso di mora (in caso di ritardo nei pagamenti) e a
tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale
prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione
dell’ipoteca (legate all’eventualità in cui, ad avvenuta estinzione del
mutuo, si desideri vendere l’immobile).
Molte delle spese elencate coinvolgono importi molto alti e risultano
perciò meritevoli di un attento vaglio da parte di chiunque
si appresti a richiedere un contratto di mutuo. |
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